自去年末以來，已有多家頭部民營房企出現(xiàn)問題；但在這些企業(yè)陸續(xù)陷入危機時，我們也應(yīng)當注意到風險事件背后的“反常性”。在地產(chǎn)行業(yè)整體預(yù)期并沒有太大改變的背景下，說明房企們的集中暴雷并不是行業(yè)風險，而是去杠桿大背景下導致的“資金流斷裂”。

因此，目前地產(chǎn)行業(yè)是從過去的“高杠桿高周轉(zhuǎn)”經(jīng)歷了痛苦的“去杠桿”歷程，未來轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展；而那些以融資著稱的房企們，實際上早就在高額融資成本的不健康狀態(tài)下徘徊許久，一旦融資全面收緊，債務(wù)危機就此爆發(fā)。

隨著地產(chǎn)行業(yè)去杠桿的完成，也意味著地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代一去不復(fù)返，未來地產(chǎn)行業(yè)將常態(tài)化運轉(zhuǎn)，甚至逐漸收縮；地產(chǎn)行業(yè)注定是凜冬降至，能夠維持公司正常運轉(zhuǎn)已是萬幸，行業(yè)的兼并重組大戲也將開場。

而在地產(chǎn)遭遇危機時，原本風險彌漫的城投迎來了新的任務(wù)與轉(zhuǎn)機。在許多民營地產(chǎn)出現(xiàn)危機后，城投作為地方政府的代表，第一時間就成為了地方地產(chǎn)項目的托管單位，甚至也將在未來接過新一輪城鎮(zhèn)化背景下的地產(chǎn)開發(fā)大任。

這不僅是因為地產(chǎn)企業(yè)們已經(jīng)自身難保、無力進行更多的投資開發(fā)；也是因為當前基建投資正在改變“玩法”，已經(jīng)從傳統(tǒng)的基建-土地-房地產(chǎn)開發(fā)分離，走向全流程開發(fā)一體化之路。

這也就意味著，隨著城投逐漸脫離政府投融資平臺的屬性，將更多參與到基建與地產(chǎn)的聯(lián)動開發(fā)中去；既替代了傳統(tǒng)上的中小地產(chǎn)生態(tài)位，也使得城投公司能夠獲得更為確定、穩(wěn)健的經(jīng)營性收入。

并且，城市更新、片區(qū)開發(fā)等新模式、新玩法也將進一步推動這個過程；就像之前環(huán)保行業(yè)經(jīng)歷了“國有化”的風潮后，“房住不炒”背景下的地產(chǎn)開發(fā)也將成為城投公司的新職能，既幫助城投找到轉(zhuǎn)型后的新業(yè)務(wù)，也避免了政府最為頭疼的房價調(diào)控問題。

城投與地方政府的關(guān)系歷來是緊密的，因此在2018年開始的地方隱性債務(wù)核查中，有一部分城投債務(wù)被認定為“地方政府隱性債務(wù)”，納入了政府債務(wù)管理的范疇。財政系統(tǒng)也多次通過市場化置換等途徑，幫助城投公司進行債務(wù)化解，避免因經(jīng)濟下行與融資壓力造成的城投債務(wù)風險。

隨著年底的降臨，多地政府接到通知，允許地方政府申請將一部分存量隱性債務(wù)置換為法定形式的地方政府債券，通過“隱性轉(zhuǎn)顯性”的方式解決地方政府的歷史遺留問題，也通過這個方式來解決部分城投的債務(wù)風險。

雖然從目前的情況來看，通過再融資債券置換隱性債務(wù)的額度比較有限，但每年均可采用這一方式解決部分債務(wù)壓力；并且地方政府開始通過“省統(tǒng)籌”的方式綜合疏導地方債務(wù)風險，意味著城投債務(wù)仍然有非常強的特殊性，主旋律仍然是“持續(xù)化解”而非“硬著陸”，城投債務(wù)的風險仍然在可控范圍內(nèi)。

實際上，城投是否會像地產(chǎn)那樣“一躺了之”，關(guān)鍵在于城投未來的預(yù)期如何、是否還有重要作用；從過去的幾輪政策變化來看，這確實是非常重要的核心與焦點。

但這一趨勢在最近兩年有了很大改變；在提出“國內(nèi)外經(jīng)濟雙循環(huán)”、共同富裕的背景下，城投作為政府的市場化平臺，將仍然是地方政府施政的重要工具。

尤其是近年的鄉(xiāng)村振興、新型城鎮(zhèn)化、雙碳以及公共服務(wù)，城投的重要功能可以說只是“剛剛開始”，距離完成共同富裕還非常遙遠。從今年教育與養(yǎng)老托幼的巨大政策變化來看，就能明白這一點。

當城投再次接過重任，債務(wù)化解似乎也將不再那么困難；在宏觀政策的變化之下，地產(chǎn)末路時，正是城投新的春天。